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noviembre 15, 2025Mantención preventiva del edificio: qué se debe revisar cada mes, trimestre y año
La mantención preventiva es clave para evitar emergencias, prolongar la vida útil de los sistemas del edificio y reducir gastos comunes inesperados. Para organizarla correctamente, se debe seguir un calendario básico dividido en revisiones mensuales, trimestrales y anuales.
1. Mantención Mensual
Revisiones rápidas pero fundamentales para detectar fallas tempranas.
1.1. Instalaciones generales
- Funcionamiento de luminarias comunes.
- Estado de pasillos, escaleras y accesos.
- Limpieza de subterráneos y bodegas.
- Revisión de cierre de puertas y chapas.
1.2. Sala de bombas
- Presión y funcionamiento de bombas.
- Fugas visibles en cañerías y válvulas.
- Ruidos anormales o vibraciones.
- Limpieza del lugar y ausencia de humedad.
1.3. Tableros eléctricos
- Breakers disparados o sobrecalentados.
- Protección diferencial funcionando.
- Señales de olor a quemado o cables sueltos.
1.4. Ascensores
(Sin intervenir el sistema; solo inspección visual)
- Nivelación correcta.
- Puertas abriendo/cerrando sin falla.
- Alarmas y comunicación interior funcionando.
1.5. Sistemas de seguridad
- Cámaras CCTV operativas.
- Grabación continua.
- Portones automáticos y citófonos funcionando.
1.6. Áreas comunes
- Limpieza de shafts, ductos y basureros.
- Fugas de agua en estacionamientos.
- Estado de jardines y riego (si aplica).
2. Mantención Trimestral
Revisiones más profundas que requieren proveedores o técnicos.
2.1. Sistemas eléctricos
- Revisión técnica del tablero general.
- Apriete de conexiones.
- Revisión de iluminación de emergencia.
2.2. Sistemas sanitarios
- Limpieza de cámaras desgrasadoras.
- Revisión de bajadas de agua lluvia.
- Presión y flujo en puntos críticos.
2.3. Portones automáticos
- Lubricación de rieles y engranajes.
- Nivelación y ajuste de fotoceldas.
- Reprogramación preventiva si corresponde.
2.4. Ascensores (empresa autorizada)
- Mantención programada reglamentaria.
- Revisión de motores, cables y sensores.
2.5. Sistemas de bombas
- Limpieza de filtros.
- Prueba de funcionamiento alternado (bomba 1 / bomba 2).
- Revisión de válvulas de retención.
2.6. Extintores y seguridad
- Revisión visual de manómetros.
- Señalización adecuada.
- Verificación de presurización.
3. Mantención Anual
Revisiones obligatorias que impactan directamente en la seguridad del edificio.
3.1. Ascensores
- Certificación anual (según normativa municipal).
- Prueba de frenos, cables y sistemas de seguridad.
3.2. Calderas y calefacción
- Mantención completa por empresa certificada.
- Limpieza de quemadores, cámaras y estanques.
- Pruebas de combustión.
3.3. Sistema contra incendios
- Prueba de red húmeda y seca.
- Mantención de extintores (recarga o reemplazo).
- Prueba de bombas de incendio.
- Inspección de alarmas y detectores.
3.4. Impermeabilización y techos
- Inspección completa de membranas.
- Sellado de juntas.
- Reparación de filtraciones.
3.5. Pintura y fachadas
- Evaluación del desgaste.
- Reparación de grietas superficiales.
- Control de juntas de dilatación.
3.6. Extractores y ventilación
- Limpieza profunda de ductos.
- Revisión de motores y filtros.
- Medición de flujo de aire.
3.7. Auditoría de gastos comunes
- Revisión de cuentas.
- Verificación de contratos y cobros.
- Análisis de fondos de reserva.
Conclusión
Un edificio que cumple con su plan de mantención preventiva evita fallas costosas, prolonga la vida útil de sus instalaciones y mejora la seguridad de los residentes. Además, permite cumplir con la Ley 21.442 y reduce las emergencias que afectan la convivencia.
