Mantención preventiva del edificio: qué se debe revisar cada mes, trimestre y año

La mantención preventiva es clave para evitar emergencias, prolongar la vida útil de los sistemas del edificio y reducir gastos comunes inesperados. Para organizarla correctamente, se debe seguir un calendario básico dividido en revisiones mensuales, trimestrales y anuales.

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1. Mantención Mensual

Revisiones rápidas pero fundamentales para detectar fallas tempranas.

1.1. Instalaciones generales

• Funcionamiento de luminarias comunes.
• Estado de pasillos, escaleras y accesos.
• Limpieza de subterráneos y bodegas.
• Revisión de cierre de puertas y chapas.

1.2. Sala de bombas

• Presión y funcionamiento de bombas.
• Fugas visibles en cañerías y válvulas.
• Ruidos anormales o vibraciones.
• Limpieza del lugar y ausencia de humedad.

1.3. Tableros eléctricos

• Breakers disparados o sobrecalentados.
• Protección diferencial funcionando.
• Señales de olor a quemado o cables sueltos.

1.4. Ascensores

(Sin intervenir el sistema; solo inspección visual)

• Nivelación correcta.
• Puertas abriendo/cerrando sin falla.
• Alarmas y comunicación interior funcionando.

1.5. Sistemas de seguridad

• Cámaras CCTV operativas.
• Grabación continua.
• Portones automáticos y citófonos funcionando.

1.6. Áreas comunes

• Limpieza de shafts, ductos y basureros.
• Fugas de agua en estacionamientos.
• Estado de jardines y riego (si aplica).

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2. Mantención Trimestral

Revisiones más profundas que requieren proveedores o técnicos.

2.1. Sistemas eléctricos

• Revisión técnica del tablero general.
• Apriete de conexiones.
• Revisión de iluminación de emergencia.

2.2. Sistemas sanitarios

• Limpieza de cámaras desgrasadoras.
• Revisión de bajadas de agua lluvia.
• Presión y flujo en puntos críticos.

2.3. Portones automáticos

• Lubricación de rieles y engranajes.
• Nivelación y ajuste de fotoceldas.
• Reprogramación preventiva si corresponde.

2.4. Ascensores (empresa autorizada)

• Mantención programada reglamentaria.
• Revisión de motores, cables y sensores.

2.5. Sistemas de bombas

• Limpieza de filtros.
• Prueba de funcionamiento alternado (bomba 1 / bomba 2).
• Revisión de válvulas de retención.

2.6. Extintores y seguridad

• Revisión visual de manómetros.
• Señalización adecuada.
• Verificación de presurización.

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3. Mantención Anual

Revisiones obligatorias que impactan directamente en la seguridad del edificio.

3.1. Ascensores

• Certificación anual (según normativa municipal).
• Prueba de frenos, cables y sistemas de seguridad.

3.2. Calderas y calefacción

• Mantención completa por empresa certificada.
• Limpieza de quemadores, cámaras y estanques.
• Pruebas de combustión.

3.3. Sistema contra incendios

• Prueba de red húmeda y seca.
• Mantención de extintores (recarga o reemplazo).
• Prueba de bombas de incendio.
• Inspección de alarmas y detectores.

3.4. Impermeabilización y techos

• Inspección completa de membranas.
• Sellado de juntas.
• Reparación de filtraciones.

3.5. Pintura y fachadas

• Evaluación del desgaste.
• Reparación de grietas superficiales.
• Control de juntas de dilatación.

3.6. Extractores y ventilación

• Limpieza profunda de ductos.
• Revisión de motores y filtros.
• Medición de flujo de aire.

3.7. Auditoría de gastos comunes

• Revisión de cuentas.
• Verificación de contratos y cobros.
• Análisis de fondos de reserva.

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Conclusión

Un edificio que cumple con su plan de mantención preventiva evita fallas costosas, prolonga la vida útil de sus instalaciones y mejora la seguridad de los residentes. Además, permite cumplir con la Ley 21.442 y reduce las emergencias que afectan la convivencia.